某项目土方结算及成本控制要点。

前言

土方工程作为项目前期金额较大的分包工程之一，因施工工艺方案、季节性、地域性等多方面不确定因素，给成本管控带来一定难度，本案例就某项目土方结算为例简述土方结算成本控制要点。

一、土方结算资料整理

1.1施工单位报送的结算书；

1.2竣工图：包含《原始地貌标高图》、《基坑开挖图》、《地基处理图》、《基坑支护图》、《顶板回填完成面标高图》、《土方开挖前后方格网图》等；

1.3合同文件及其他相关资料；

1.4注意事项：

1.4.1因土方工程比较特殊，很多地方属于垄断地位，经常发生报送的结算资料完整性差的情况。如报送资料只有总金额没有明细、竣工图纸内容较为潦草签字不全等。应在收到结算资料第一时间应确认资料的完整性，从而合理安排结算审核时间；

1.4.2所有竣工图纸需由业主方、施工方及监理签字或盖章确认；

1.4.3《原始地貌标高图》需业主方签字确认，依据此版标高进行核算；

《原始地貌标高图》一般由第三方专业测量公司完成，业主方、施工单位、监理单位三方共同旁站确定测量成果。建议咨询单位介入测量过程。

二、熟悉合同文件及工程量计算规则

2.1熟悉合同，了解土方、桩基及支护、总包、景观各单位土方界面划分（每个项目按实际情况而定）。大多数房地产企业对土方的界面划分如下：

2.1.1土方单位：基础大开挖、土方回填（室内、室外、肥槽）、褥垫层、桩间土开挖及外运、土方内倒等；

2.1.2桩基及支护单位：各类型桩桩基施工，桩头破除；

2.1.3总包单位：筏板垫层底以上30cm标高以下部位的土方开挖及清底；

2.1.4景观单位：景观范围内的堆坡造型、30cm种植土回填；

2.1.5注意事项：桩基单位施工时滞留现场的土方一般由桩基单位承担。

2.2计算规则：工程量计算前，应熟悉合同条款、清单项目特征等事项，切勿盲目计算。

 图3清单示例 

图4清单示例

2.2.1土方开挖及外运：如图1清单中未注明计算规则，应按照清单计算规则计算并套用相关子目计价；图2清单中明确计算规则及包含内容，计算一次基坑内体积，不再单独计算肥槽、场内预留回填土内倒等工序；

2.2.2土方外购及回填：如图3需计算室内/外素土回填+土方外购2项；图4仅计算回填1项。

2.3工程量计算方式

2.3.1计算方式的选择

2.3.1.1按照开挖部位方格网图纸标高，取平均值作为顶点标高，如下图：

2.3.1.2使用南方cass土方软件计算，如下图：

说明：当原始地貌标高高低起伏较小时，采用两种方式计算量差较小；

当原始地貌标高起伏较大，两种方式计算工程量差异较大；

2.4工程量计算

2.4.1土方大开挖工程量：如用电子版图纸计算时，需核对电子版图纸与纸质版图纸是否吻合。

计算大开挖工程量时应确认以下三要素：

2.4.1.1开挖顶标高，即原始地貌标高；

2.4.1.2开挖底标高，如图示开挖图中一次开挖至桩面标高位置（垫层底以上300mm）；

2.4.1.3确认开挖范围

a.以开挖图中开挖线为准，需查看图中开挖线是否说明为开挖下口线（每次计算开挖面积可根据开挖底标高及开挖顶标高将总开挖图划分为若干小块计算，提高计算准确性）；

b.边坡放坡开挖量按照支护图纸中坡比计算开挖断面；

2.4.2二次开挖工程量：

土方开挖至一次开挖标高后交由桩基单位施工，桩基单位打桩完成后，需进行二次开挖，即桩间土开挖。开挖至图中二次开挖标高，按照图纸要求施工褥垫层、灰土垫层；

2.4.3注意事项：

2.4.3.1前期土方开挖阶段，尽可能保留影像资料，复核土方单位是否按照开挖图施工。

2.4.3.2常见问题有：主楼开挖长度及宽度与开挖图不匹配（如图5为开挖图，图6为实际开挖后现场基坑照片，对基坑图中凹凸部分进行挖除，出现超挖，坡比未按照支护图纸开挖，导致土方单位挖土量增加，基坑支护单位挖土量减少）。

图5

2.4.4土方内倒：

因政府政策、渣土手续等原因不能将开挖的土方直接外运，需根据现场实际情况在场内堆放，一般有两种模式：

2.4.4.1对内倒前后开挖地块地貌标高进行测量并算量；

2.4.4.2将现场需内倒土方放至指定地点后进行归堆，再进行收方；

2.4.4.3注意事项：

2.4.4.3.1土方内倒应严格把控，工作开始前应提前报备，进行事项审批，做到事项可控；

2.4.4.3.2内倒模式建议采用第一种，内倒前后进行原始地貌测量，避免不必要误差；

2.4.4.3.3尽量不接收后补充资料，因部分项目开发周期较长，导致部分信息丢失，后补资料风险较大。如丽兹公馆一期土方结算中补充一份土方内倒情况说明，涉及土方内倒工程量10.05万立方米，涉及金额241万元余元；

2.4.5土方回填：

应包含肥槽回填、车库顶板回填、室内房心回填；土方回填需明确土方来源，回填均为夯实土，计算时注意虚方、夯实体积、天然密实体积间换算；

2.4.5.1肥槽回填：根据开挖图与结构图相结合计算；

2.4.5.2车库顶板回填：区分土方与景观工程的界面划分，如土方单位回填至室外地坪下30cm，再交由景观单位施工，计算工程量时需扣除车库顶板防水保护层及滤水层做法，需扣除管网单位雨污水井、道路及其基层、管道管沟体积；

2.4.6土方外运工程量：

土方外运工程量等于基坑大开挖工程量扣减场内消耗工程量，其中场内消耗工程量应包含以下内容：

2.4.6.1桩基单位DDC打桩消耗土量，此部根据理论值计算后往往都是争议点；

2.4.6.2DDC桩灰土垫层消耗土量；

2.4.6.3车库顶板、肥槽、室内回填土消耗土量（需明确土来源，现场取土/外购土）；

2.4.6.4室外景观种植土、硬景灰土垫层消耗土量（需明确土来源，现场取土/外购土） ；

2.4.6.5室外管网道路灰土垫层消耗土量（需明确土来源，现场取土/外购土） ；

2.4.6.6以上所有土方消耗量，需注意土方体积折算；

2.4.6.7注意事项：在工程量核对过程中，土方开挖量一般争议较小，但土方外运工程量，在扣除场内消耗量时争议比较多，具体如下：

2.4.6.7.1DDC桩打桩消耗土，目前仍无准确有效的扣除方法；

2.4.6.7.2灰土垫层、室内外回填土等消耗用土按照虚实方体积折算，部分施工单位不接受；

2.4.6.7.3土方与景观交接处需明确土来源，是由土方单位提供运送至景观指定地点/景观单位自行场内取土或外购土；

三、总结

土方因工艺、方法、季节性、不规则性等多方面特征，给成本管控带来一定难度。由于测量不当、过程未及时跟踪记录导致信息缺失带来的成本浪费不可忽视，对此建议如下：

3.1前期阶段，原始地貌方格网测量阶段成本介入，避免后补签字，如地块分期开发，需整个地块统一测量，避免分期开发分期测量；

3.2招标阶段，尽量明确工程量计算规则，明确消耗用土虚实方换算规则或统一按某一体积结算，尽可能规避后期不必要争议；

3.3施工阶段，尽量多保留影像资料，核实主楼基坑尺寸；对于出现垃圾坑、红线外内容、合同外等事项，一旦出现需已变更形式处理，不可结算中直接计入；

3.4结算阶段：注意土方与各单位之间界面划分，保证竣工图纸资料的完整性，熟悉合同，了解计算规则。